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Trouble Paying Your Mortgage? How to Avoid Foreclosure¿Problemas para Pagar tu Hipoteca? Cómo Evitar una Ejecución Hipotecaria
A job loss, an illness or a divorce can put a mortgage payment out of reach. If that is happening to you, there are more options than most people realize, and nearly all of them work better the earlier you ask.
First: call your servicer
Your servicer is the company you send payments to. Call the number on your statement and ask for the loss mitigation department, ideally before you miss a payment. Explain what changed and whether it is temporary. Open every letter they send; deadlines matter.
Options your servicer may offer
- Repayment plan: you catch up on missed payments by adding an amount to your regular payment for a few months.
- Forbearance: payments are reduced or paused for a set period. The skipped amounts are still owed and are handled later through a plan, deferral or modification.
- Loan modification: the terms of the loan are changed permanently, for example by extending the term or lowering the rate, to produce a payment you can sustain.
- Partial claim or deferral: on some loans the missed amount is moved to the end of the loan without interest.
If keeping the home is not possible
- Sell. If you have equity, a normal sale pays off the loan and protects your credit.
- Short sale. The servicer agrees to accept less than the balance.
- Deed in lieu of foreclosure. You transfer the property to the lender to settle the debt.
Each of these is less damaging than a completed foreclosure.
Free help that is on your side
HUD-approved housing counselors help homeowners understand their options and deal with servicers at no cost. Call 888-995-HOPE (4673) or search for a counselor at hud.gov. If your loan is FHA, VA or USDA, those agencies have additional relief programs.
Know the timeline
Under federal rules a servicer generally cannot begin the foreclosure process until you are more than 120 days behind. That time exists so you can apply for help. A complete application submitted in time must be reviewed before a sale can go forward.
Avoid rescue scams
- Never pay an upfront fee to someone who promises to stop a foreclosure.
- Never sign your deed over to a "rescuer."
- Never send mortgage payments to anyone other than your servicer.
Could a refinance help?
Sometimes, if you are still current and have equity and income to qualify. Once payments have been missed, refinancing is usually no longer available, which is one more reason to talk to someone early. Miguel is glad to look at your situation and tell you honestly whether a refinance is realistic or whether your servicer or a housing counselor is the right next call.
La pérdida de un empleo, una enfermedad o un divorcio pueden poner el pago de la hipoteca fuera de tu alcance. Si te está pasando, hay más opciones de las que la mayoría imagina, y casi todas funcionan mejor entre más pronto preguntes.
Primero: llama a tu administrador
Tu administrador (servicer) es la compañía a la que envías los pagos. Llama al número de tu estado de cuenta y pide el departamento de mitigación de pérdidas, de preferencia antes de dejar de pagar. Explica qué cambió y si es temporal. Abre cada carta que te envíen; las fechas límite importan.
Opciones que puede ofrecer tu administrador
- Plan de pagos: te pones al corriente sumando una cantidad a tu pago regular durante unos meses.
- Indulgencia (forbearance): los pagos se reducen o se pausan por un periodo definido. Lo no pagado se sigue debiendo y se resuelve después con un plan, un diferimiento o una modificación.
- Modificación del préstamo: se cambian de forma permanente los términos, por ejemplo alargando el plazo o bajando la tasa, para lograr un pago que puedas sostener.
- Reclamo parcial o diferimiento: en algunos préstamos el monto atrasado se pasa al final del préstamo sin intereses.
Si no es posible conservar la casa
- Vender. Si tienes plusvalía, una venta normal liquida el préstamo y protege tu crédito.
- Venta corta (short sale). El administrador acepta recibir menos del saldo.
- Entrega de escritura en lugar de ejecución. Transfieres la propiedad al prestamista para saldar la deuda.
Cada una de estas opciones daña menos que una ejecución hipotecaria concluida.
Ayuda gratuita que está de tu lado
Los consejeros de vivienda aprobados por HUD ayudan sin costo a los propietarios a entender sus opciones y tratar con los administradores. Llama al 888-995-HOPE (4673) o busca un consejero en hud.gov; hay atención en español. Si tu préstamo es FHA, VA o USDA, esas agencias tienen programas de alivio adicionales.
Conoce los tiempos
Según las reglas federales, un administrador generalmente no puede iniciar el proceso de ejecución hasta que tengas más de 120 días de atraso. Ese tiempo existe para que solicites ayuda. Una solicitud completa presentada a tiempo debe revisarse antes de que pueda proceder una venta.
Evita las estafas de "rescate"
- Nunca pagues un cargo por adelantado a quien prometa detener una ejecución.
- Nunca cedas tu escritura a un "rescatista".
- Nunca envíes pagos de hipoteca a nadie que no sea tu administrador.
¿Podría ayudar un refinanciamiento?
A veces, si sigues al corriente y tienes plusvalía e ingreso para calificar. Una vez que hay pagos atrasados, refinanciar normalmente ya no es posible, una razón más para hablar con alguien pronto. Miguel con gusto revisa tu situación y te dice con honestidad si un refinanciamiento es realista o si tu administrador o un consejero de vivienda es la llamada correcta.
This article is general education, not financial, legal or tax advice. Loan guidelines change; ask for figures that apply to your situation.Este artículo es educación general, no asesoría financiera, legal ni fiscal. Los lineamientos cambian; pide cifras que apliquen a tu situación.
